상가건물임대차보호법 개정안 마련

#1. A씨는 19년째 중국집을 운영했으나, 건물주가 과도한 임대료 인상(300만원→800만원) 요구해 퇴거, 수개월 뒤 임대인은 새로운 임차인에게 종전 수준의 임대료와 권리금(2억원)을 받고 가게를 임대.

#2. B씨는 5년 임대차 계약을 맺고 국밥집 창업, 고전 거듭 중 4년차에 매출이 크게 증가해 흑자로 전환. 이후 임대인의 갱신거절로 권리금 회수를 못하고 퇴거한 직후 임대인이 스스로 영업 개시

#3. 아무것도 없는 점포에 영업을 시작해 2년 후부터 단골이 생기고 수익이 났는데, 건물주가 바뀌어 퇴거통보를 받은 C씨는“이 건물에 불이 꺼져있었다면, 인테리어가 예쁘지 않았다면, 장사가 잘 되지 않았다면 이 건물을 샀겠느냐, 피땀흘린 세월이 아까워 떠날 수 없다”고 호소(PD수첩,‘임대업이 꿈인 나라’) 

상가 임대차의 경우에는 임대인의 재산적 가치와는 별개로 임차인의 영업활동의 결과로 영업적 가치가 형성되고, 임차인들은 그 영업적 가치를 권리금 거래를 통해 회수해 왔다. 현재 권리금 있는 임대차는 55%에 달하고, 임차인 85%가 향후 권리금을 받고 나가겠다고 응답(지난해 소상공인진흥공단 실태조사)하고 있는 등 권리금은 엄연히 실체가 있음에도, 法의 사각지대에 놓여 있어, 약자인 임차인이 피해를 보고 권리금을 둘러싼 사회적 갈등과 분쟁이 지속적으로 발생하고 있는 실정이다.

이에 '경제혁신 3개년 계획'으로 법무부·기획재정부·국토교통부 등 관련 부처와 교수·변호사 등 전문가로 구성된 민·관합동 TF와 연구용역을 마치고, '권리금 법제화'를 위한 상가건물 임대차보호법 개정을 추진하게 됐다고 밝혔다.. 

이번 임차권 및 권리금 보호 내용을 보면 기존 상관습 및 판례를 통해 정립돼온 권리금의 정의를 상가건물 임대차보호법에 도입해 그 범위를 명확하게 규정하고 있다.

일정금액 이하의 상가임대차(서울, 4억이하)에만 인정되던 대항력이 모든 상가 임대차에 확대돼 건물주가 바뀌어도 5년간 안정적인 영업을 할 수 있게 된다.

임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 협력의무가 부과되고, 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상책임을 부담한다.

또한 각 시·도에 분쟁조정 위원회를 설치해 임차인 및 임대인이 권리금 관련 분쟁을 적은 비용으로 신속하게 해결할 수 있다.

이에 권리금 산정근거와 권리금 관련 권리․의무관계를 명확히 한 권리금과 임대차 표준계약서를 도입해 분쟁예방 기능을 강화했다.

아울러, 개인정보 보호 요구 등에 부응해 상가확정일자 정보열람제도 개선 역시 함께 이뤄진다.

이번 권리금 법제화는 임차인 간 권리금 거래의 선순환 구조가 단절되지 않도록 임대인에게 협력의무를 부과하면서도, 합리적인 예외사유를 인정해 소유권과 영업권이 조화를 이룰 수 있도록 한 것으로, 개정 법률이 국회에서 통과되면, 임대차 종료로 임차인의 영업가치가 임대인에게 귀속되거나 소멸되는 개념이 아닌, 임차인에게도 정당한 회수기회가 보장되는 ‘상생’의 개념으로 전환될 것으로 기대된다.